Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Szczecina

Mieszkalnictwo

Sytuacja mieszkaniowa w Szczecinie niewiele się różni od sytuacji w innych miastach kraju. W rankingu 20 miast o zaludnieniu powyżej 200 tys. mieszkańców syntetyczny miernik obrazujący sytuację mieszkaniową, jakim jest wskaźnik nasycenia mieszkaniami na 1000 ludności, plasuje Szczecin, z liczbą 319,4 mieszkań na 1000 mieszkańców (dane GUS z 1995 r.), na 15 miejscu, m.in. za Łodzią, Warszawą, Katowicami, Wrocławiem, Poznaniem, Krakowem, Gdańskiem, przy średnim wskaźiku dla miast kraju - 313. Warunki mieszkaniowe, choć ulegają powolnej poprawie, nadal nie są zadowalające. Wskaźnik samodzielności zamieszkiwania wynosi w Szczecinie 1,10 gospodarstw domowych na 1 mieszkanie (na każde 100 rodzin brakuje 10 mieszkań). Przeciętna powierzchnia mieszkania kształtuje się na poziomie ok. 56 m2 (przy średniej w miastach - 55 m2), a na 1 osobę przypada 18,5 m2 (najwyższy wskaźnik mają Katowice - 21,1 m2).

Podobnie jak inne miasta, Szczecin przeżywa od 1993 roku regres budownictwa mieszkaniowego, wyrażający się dwu, a nawet trzykrotnym, w stosunku do lat poprzednich, spadkiem liczby budowanych mieszkań. Fakt ten został spowodowany niekorzystnymi dla inwestorów zmianami finansowania budownictwa mieszkaniowego w kraju po 1989 roku, wysokim oprocentowaniem kredytów bankowych, wynikającym z poziomu inRacji. Jednak czynnikiem decydującym o ogólnie złej sytuacji mieszkaniowej było przede wszystkim niemal zupełne zaniechanie realizacji nowego budownictwa komunalnego na wynajem oraz brak właściwej i racjonalnej polityki remontowej i gospodarowania zasobami komunalnymi przed 1989 rokiem. Ważnym elementem ograniczającym rozwój budownictwa mieszkaniowego jest niska podaż gruntów uzbrojonych w mieście, a także wysokie koszty budowy. Czynniki decydujące o aktualnej sytuacji mieszkaniowej zaowocowały negatywnymi skutkami, wyrażającymi się:

• ograniczoną dostępnością mieszkań z powodu małej podaży i niekorzystnych relacji między przeciętnymi miesięcznymi wynagrodzeniami a ceną 1 m2 mieszkania, niekorzystnego systemu kredytowania budowy mieszkań, niestabilnych przepisów podatkowych, braku preferencyjnych kredytów mieszkaniowych dla młodych małżeństw,
  
• deficytem ilościowym mieszkań (szacowanym na ok. 13,0 tys. mieszkań) i pogłębiającą się tzw. luką odtworzeniową,
  
• deficytem jakościowym mieszkań, wynikającym ze stanu w jakim znajdują się istniejące zasoby, szczególnie dotyczy to starych zasobów komunalnych z przełomu XIX/XX wieku na obszarze Śródmieścia i Starego Dąbia.
  

Warunki mieszkaniowe w tej zabudowie są wyjątkowo niekorzystne z powodu złego stanu technicznego kamienic, niskiego standardu mieszkań (ogrzewanie piecowe, brak łazienek, brak w.c.), wspólności zamieszkiwania przez kilka rodzin, problemów z parkowaniem pojazdów, problemów wynikających ze struktury społecznej mieszkańców, małej ilości terenów zieleni.

Do podstawowych uwarunkowań, decydujących o możliwościach rozwoju budownictwa mieszkaniowego w mieście, należy przygotowanie gruntów do zabudowy. Obecnie miasto nie ma dużych rezerw terenów uzbrojonych przeznaczonych pod nową zabudowę mieszkaniową. W obszarze miasta wyznaczonych jest ok. 1018 ha terenów inwestycyjnych pod nowe budownictwo mieszkaniowe, z tego uzbrojonych jest tylko ok. 49 ha terenów o chłonności ok. 5,1 tys. mieszkań, z tego na zabudowę wielorodzinną 34,4 ha (4,6 tys. mieszkań) i na zabudowę jednorodzinną 14,5 ha (0,5 tys. mieszkań). W wyniku realizacji zadań, wynikających z czteroletniego planu inwestycyjnego, miasto uzyska nowe tereny uzbrojone pod zabudowę mieszkaniową (ca 80 ha), najwięcej w dzielnicy Północ - osiedla: Bukowo, Warszewo i Stołczyn, w dzielnicy Prawobrzeże - osiedla: Nad Rudzianką (Klęskowo), Podjuchy, Kijewo, Płonia-Śmierdnica, w dzielnicy Zachód - osiedla: Osów i Pomorzany. Istotnym uwarunkowaniem, mającym wpływ na poprawę sytuacji mieszkaniowej, jest poziom dochodów gospodarstw domowych, które to dochody decydują o efektywnym popycie na mieszkania. Dotyczy to szczególnie tych gospodarstw domowych, które nie dysponują samodzielnym mieszkaniem oraz tych, które mają własne mieszkanie, lecz chcą poprawić standard zamieszkiwania.

Dochody kwalifikują te gospodarstwa do następujących rodzajów mieszkań:

• 18,2% gospodarstw domowych z powodu niskich dochodów kwalifikuje się wyłącznie do mieszkań socjalnych,
  
• 22,7% gospodarstw domowych kwalifikuje się do mieszkań komunalnych,
  
• 19,7% gospodarstw domowych kwalifikuje się do mieszkań TBS lub spółdzielczych lokatorskich, w pozostałe 39,4% gospodarstw domowych osiąga dochody umożliwiające zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie (kupno mieszkania lub budowa domu).
  

Z danych tych wynika, że ponad 40% gospodarstw domowych w Szczecinie wymaga - z powodu niskich dochodów (w 1997 roku) - zapewnienia przez gminę samodzielnego mieszkania. Obecnie w kolejce na przydział mieszkania komunalnego (marzec 1998 r.) oczekiwało 8096 rodzin (co stanowi ponad połowę rodzin nie posiadających własnego mieszkania), z tego na mieszkanie socjalne złożono 1622 wnioski (ich liczba od 1988 roku corocznie wzrasta), a na mieszkanie w zamian za remont 6474. Rocznie WBiLK przydziela do zasiedlenia niewiele ponad 500 mieszkań. Według prognozy demograficznej, do 2020 roku liczba gospodarstw domowych w mieście wzrośnie o 12,7 tys., tj. ze 148,3 tys. do 161,0 tys. ogółem (co przy liczbie mieszkań 135,7 tys. istniejących w 1996 r. obrazuje skalę obecnych i przyszłych potrzeb mieszkaniowych w mieście, nie licząc nieuchronnych ubytków). Istotny wpływ na rynek mieszkaniowy w Szczecinie wywiera żywiołowa urbanizacja, poza zachodnimi granicami miasta, na terenach sąsiednich gmin Dobra Szczecińska (Mierzyn, Bezrzecze) i Kołbaskowo (Przecław). Mieszkania te zasiedlają przede wszystkim mieszkańcy Szczecina, a fakt ten odzwierciedlił się spadkiem ogólnej liczby ludności miasta w 1996 roku. Niewystarczająca jest dotychczasowa efektywność wykorzystania gruntów komunalnych przygotowywanych pod zabudowę mieszkaniową. Pewne rezerwy gruntów możliwych do wykorzystania istnieją na terenach ogrodów działkowych, zlokalizowanych na terenach przeznaczonych w planach na cele mieszkaniowe. Z szacunków wynika, że gruntów tych jest ok. 62 ha, z czego 35 ha ma uregulowany stan prawny (decyzje na użytkowanie).

Narastającym i coraz większym problemem miasta w ostatnich latach jest zjawisko bezdomności, jak również problem doraźnych potrzeb mieszkaniowych wychowanków opuszczających placówki opiekuńcze i podejmujących próbę usamodzielnienia się. Osoby te bez pomocy gminy (świadczenie pomocy osobom bezdomnym pozostaje bowiem ustawowym zadaniem samorządu) lub organizacji charytatywnych zasilić mogą szeregi bezdomnych. Na terenie miasta istnieje kilka schronisk dla bezdomnych i noclegowni, ale potrzeby (wzrastające w okresie zimowym) są znacznie większe. Stopień zaspokojenia potrzeb na miejsca w placówkach dla bezdomnych pozostaje na poziomie 40%.

Z dobrym skutkiem realizowany jest w mieście program znoszenia barier architektonicznych dla osób niepełnosprawnych, poruszających się na wózkach inwalidzkich, także niewidomych i niedosłyszących, szczególnie w Śródmieściu, problemem jest jednak brak mieszkań odpowiednio przystosowanych do potrzeb tej grupy osób.