Aktualności
Wieczyste na terenach portowych – sytuacja nadal się nie zmieni
Na stronie Rządowego Centrum Legislacji, z adnotacją „skierowanie do podpisu Prezesa Rady Ministrów:
opublikowano kolejny projekt rozporządzenia Rady Ministrów, które w założeniu miało rozwiązać problem braku prawnej możliwości naliczania 0,3% stawki za użytkowanie wieczyste na terenach portowych.
Niestety kolejna modyfikacja zapisów określających „rodzaje nieruchomości uznawanych za niezbędne na cele obronności i bezpieczeństwa państwa” nadal nie rozwiązuje tego problemu, z uwagi na to, iż:
- samo rozporządzenie nie umożliwia automatycznie zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości. Stanowi ono tylko podstawę do oddania nieruchomości na cele obronności i bezpieczeństwa państwa (zgodnie z art. 72 ust 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), które to oddanie następuje w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a użytkownikiem wieczystym.
Bez odpowiednich zmian umowy o oddanie terenów portowych w użytkowanie wieczyste, zmiana stawki nie będzie możliwa.
- rozporządzenie zmienia status nieruchomości w ten sposób, że nakłada
na nie wymóg realizacji – oprócz celu gospodarczego (określonego w umowie
o oddanie w użytkowanie wieczyste) – także celu obronności i bezpieczeństwa państwa. W sytuacji gdy nieruchomość zostaje oddana na więcej niż jeden
cel, zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie
w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.
Aby cel obronności mógł być uznany jako podstawowy, zakres świadczeń wynikających z realizacji celu obronności musiałby być związany z prawem użytkowania wieczystego i wpływać na zmianę przeznaczenia działki, a ponadto musiałby zdominować cel gospodarczy (wyrok SO w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 10.02.2012 r., sygn. Akt II Ca 1052/11).
- co więcej, aby można było skorzystać ze zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie art. 73 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, konieczne jest wykazanie trwałej zmiany sposobu korzystania
z nieruchomości.
Poniżej fragment jednego z wyroków Sądu w tej sprawie:
„O trwałości zmiany decydować może także odpowiedni stopień intensyfikacji przedsięwzięć użytkownika wieczystego, podejmowanych w ramach przyjętego, nowego sposobu wykorzystania tej nieruchomości. Odpowiedni stopień eksploatacji nieruchomości pozwala stwierdzić, czy istotnie doszło do trwałej zmiany celu wykorzystania tej nieruchomości,
a także tego, czy inna niż pierwotna eksploatacja ma charakter jedynie incydentalny
lub sporadyczny. Ocena stopnia intensyfikacji eksploatacji nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym powinna brać pod uwagę nie tylko sam czynnik ilościowy,
ale także charakter nowej, innej niż pierwotna działalność użytkownika” (wyrok SN z dnia 22.04.2010 r. V CSK 357/09 Biul. SN 2010/7/9).
„Dopiero ocena w konkretnym stanie faktycznym, zarówno decyzji administracyjnych odnoszących się do nieruchomości oraz czynności podejmowanych przez samego użytkownika może stanowić podstawę do uznania, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości” (wyrok SN z dnia 22.03.2012 IV CSK 333/11 LEX nr 1163990).
Wobec powyższego przedsiębiorcy, składając wniosek o obniżenie opłaty za wieczyste użytkowanie do 0,3%, musieliby udowodnić, że cel obronności faktycznie realizowany na danej nieruchomości dominuje nad celem gospodarczym.
Prezydent Miasta zaś, jako właściwy organ, musiałby dla każdej nieruchomości objętej wnioskiem przeprowadzić weryfikację zgodności wniosku ze stanem faktycznym, czyli dokonać indywidualnej oceny funkcji obronnej.
Dopiero po pozytywnej weryfikacji wniosku w oparciu o kryterium faktyczne i formalne, możliwa byłaby zmiana w umowie stawki procentowej opłaty rocznej na 0,3% w odniesieniu do nieruchomości objętych wnioskiem.
W ocenie Prezydenta jedynie zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami
poprzez dodanie w art. 72 ust. 3 punktu 1a) o następującym brzmieniu:
„1a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele działalności portowej polegające w szczególności na załadunku, wyładunku, przeładunku, składowaniu, magazynowaniu i innych czynności o charakterze portowym położone w granicach portów morskich o podstawowym znaczeniu dla gospodarki narodowej – 0,3% ceny;”wyeliminuje problemy interpretacyjne i pozwoli naliczać pomniejszoną do 0,3% stawkę za użytkowanie wieczyste na terenach portowych.
05.07.2013
